Nel momento in cui si firma un preliminare di compravendita immobiliare, è ormai consuetudine prevedere che l’acquirente versi una caparra confirmatoria e che il pagamento del saldo sia subordinato all’ottenimento di un mutuo bancario.
Cosa accade, invece, se è l’acquirente stesso a rinunciare volontariamente al finanziamento? Il venditore può considerarlo inadempiente e trattenere la caparra?
La questione, tutt’altro che rara nella pratica, è stata più volte affrontata dai tribunali e dalla Corte di Cassazione, che hanno fornito indicazioni importanti per orientarsi nei diversi casi.
Il caso tipico
Immaginiamo che l’acquirente versi una caparra confirmatoria di 15.000 euro e che il contratto preliminare preveda che il pagamento del saldo sia subordinato alla concessione del mutuo. Se la banca nega il finanziamento, la condizione non si avvera e il contratto si scioglie automaticamente: in questa ipotesi, la caparra deve essere restituita, poiché non vi è alcun inadempimento da parte dell’acquirente.
Quando il mutuo è una condizione “mista”
La concessione del mutuo è considerata una condizione sospensiva (la vendita si perfeziona solo se la banca concede il prestito) ma non può essere definita “potestativa”, perché non dipende esclusivamente dalla volontà dell’acquirente. L’esito della pratica è infatti legato anche a fattori oggettivi e bancari (capacità reddituale, perizie, garanzie).
Gli Ermellini, con l’ordinanza n. 17571 del 2022, hanno chiarito che si tratta di una condizione mista, il cui avveramento dipende sia dal comportamento del compratore sia da elementi esterni.
Se la banca nega il mutuo: nessuna colpa dell’acquirente
Quando il diniego della banca è legato a valutazioni indipendenti dalla volontà dell’acquirente, la giurisprudenza è costante nel ritenere che non si possa parlare di inadempimento.
In questi casi, il preliminare si risolve di diritto e la caparra deve essere restituita, come affermato, tra le altre, dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 22046/2018.
Se è l’acquirente a rinunciare, il venditore può trattenere la caparra
Diverso è il caso in cui sia l’acquirente stesso a rinunciare alla domanda di mutuo o a non collaborare con la banca (ad esempio, non presentando i documenti richiesti o non completando la pratica).
In questa situazione, si ritiene che il compratore violi i doveri di buona fede e cooperazione che gravano su di lui finché la condizione non si è ancora verificata (artt. 1358 e 1375 c.c.).
La giurisprudenza ha più volte confermato che un simile comportamento può integrare un inadempimento, con la conseguenza che il venditore ha diritto di trattenere la caparra (Trib. Milano 23 marzo 2021; Trib. Firenze 15 febbraio 2021; Trib. Cosenza 18 marzo 2018).
Il principio in sintesi
- Se il mutuo non viene concesso dalla banca per motivi estranei alla volontà dell’acquirente, la caparra deve essere restituita.
- Se invece è l’acquirente a rinunciare al mutuo o a non fare quanto necessario per ottenerlo, si configura un inadempimento, e il venditore può trattenere la caparra confirmatoria.
A cura della Dott.ssa Lucia Turco, Trainee Lawyer – lucia.turco@studiozunarelli.com